中國開發商股價因傳聞中的房貸補貼計劃大漲25%

香港上市的中國開發商週三股價飆升，此前內地媒體報導稱，北京可能在9月30日前推出全國性房貸利息補貼，融信中國（03301.HK）急漲25.4%至0.079港元，中國奧園（03883.HK）上漲8.8%至0.037港元。

據媒體報導，該計劃將由財政部門主導，中央政府提供20至50個基點的利息補貼，地方政府再追加20至50個基點。合計補貼最高可達40至100個基點，在最高情境下，新建住宅的首套房貸利率將被壓低至約2.05%。

「在全國層面上，延長貸款期限實際上能提供與補貼或降息相似的利息節省效果，」追蹤房地產行業的分析師表示，並補充稱全國性補貼落實的可能性偏低。這一懷疑態度在多家追蹤該行業的券商中普遍存在，其中數家更指出，延長貸款期限是更為可能的政策工具。

本輪漲勢廣泛但並不均衡。萬科企業（02202.HK）上漲3.8%至2.595港元，沽空金額1,565萬港元，沽空比率3.814%；富力地產（02777.HK）上漲4.9%，佳兆業集團（01638.HK）上漲3.2%。旭輝控股（00884.HK）上漲3.1%，碧桂園（02007.HK）上漲2.2%，沽空金額606萬港元，沽空比率5.608%。建業地產（00832.HK）上漲8.6%，綠地香港（00337.HK）微升0.9%。

跌幅最深的個股出現如此規模的波動，顯示這更像是空頭回補，而非市場信心真正轉向。股價低於0.10港元的融信中國，以及一直是行業內財務最為緊張的開發商之一的中國奧園，錄得最大的百分比漲幅——這是典型被大量沽空的小型股對新聞標題作出反應，而非基本面出現變化的模式。

該政策的適用範圍在設計上相當狹窄。補貼可能僅針對新屋的增量買家，意味著已完成房貸申請的現有業主不太可能受惠於本輪激勵措施。二套房購置補貼仍在研究中，該政策最終是否落實、以及落實到何種程度，仍存在不確定性。

這一限制對盈利前景至關重要。若補貼僅覆蓋新屋首次購房者，將為擁有未售庫存的開發商帶來增量銷售支持，但對於那些已因竣工未售項目及離岸債務負擔而承壓的企業而言，對其資產負債表的修復幫助有限。週三漲幅最大的開發商，恰恰是最不可能受惠的一群。

9月30日的期限如今成為一個二元事件。若財政部門正式宣布補貼，其聚焦增量買家的設計將為擁有新項目儲備的國資背景開發商提供最清晰的需求信號；而領漲週三行情的困境房企，則可能在計劃被稀釋或延後的情況下回吐漲幅。若最終並無公告出台，賣方機構「低概率」的判斷將被證明正確，融信中國與中國奧園的空頭回補式反彈，也將看來只是一日行情。

本文僅供參考，並不構成投資建議。