中國二手房佔住宅成交52%，存量時代正式開啟

二手房已取代新建案，成為中國住房市場的重心。住房和城鄉建設部房地產市場監管司司長張學濤在9月18日國務院新聞辦公室發布會上表示，2026年1至8月，二手房交易佔全國住宅交易量的52%，這是有史以來首次突破半數。張學濤稱：「突破50%，標誌著進入存量時代。」

這一表態是在「高質量完成『十四五』規劃」系列發布會上作出的。兩天後，《人民日報》刊發評論文章，主張這一轉變並非行業萎縮，而是行業功能定位的變化。該文由北京大學光華管理學院院長撰寫，將這一轉型界定為住房在投資屬性「持續被放大」的長周期之後，回歸居住功能。

支撐這一定調的數據相當鮮明。國家統計局數據顯示，1至8月全國新建商品房銷售面積為4.988億平方米，年減12.1%；而二手房網簽交易面積達5.49億平方米，年增10.6%。僅8月，二手房網簽面積年增14%。兩條曲線現已連續數月交叉。

這一分化正是政策論證的核心。住房和城鄉建設部副部長陳少旺將該行業概括為正經歷「兩個轉變、兩個變化、三個轉型」——城鄉建設從大規模增量擴張轉向以存量為基礎的品質提升，住房同時經歷供求關係逆轉與存量時代的到來，建築業則朝智能化、綠色化和融合化方向轉型。

為何52%是需求信號，而非需求崩塌

供給面已達飽和的論斷並不新鮮，但住建部如今將其表述為既定事實。《人民日報》評論文章指出，中國城鎮人均住房建築面積已超過40平方米，戶均擁有住房超過1.1套，城鎮化率接近67%。按此計算，支撐了二十年土地出讓的增量擴張模式，已沒有可供銷售的新增家庭。

住建部的說法是，取而代之的是改善性需求。該評論文章稱，居民需求正從「有沒有房子」轉向「房子好不好」，「賣舊買新」「以小換大」的置換交易已成為市場主流。國家統計局6至8月70個大中城市價格數據支持這一判斷：在多數一線城市，144平方米以上戶型的表現優於90平方米及以下戶型，這一格局與改善性需求比入門級需求更具韌性相符。

價格指標的惡化速度亦已放緩。8月一線城市商品住宅價格環比上漲，二三線城市環比降幅整體收窄，各線城市同比降幅均有所收窄。上一次二手房在某個主要住房市場的成交量中佔據多數份額，是美國在2000年代中期以及2008年之後——彼時二手房主導地位的確立，伴隨的是經紀、裝修和物業管理支出的結構性轉移，而非土地出讓收入的復甦。

政策組合：現房銷售、專案公司、主辦銀行

住建部在作出這一診斷的同時，配套推出三項制度性改革，針對2021年以來壓制新房需求的交付風險問題。張學濤表示，「十五五」期間將加快構建房地產發展新模式，在商品房領域推行現房銷售制度，讓購房者「所見即所得」，從源頭防範交付風險。新出讓項目將優先採現房銷售，並配以土地、金融、稅收等協同措施；仍採用預售方式的項目，將面臨預售資金更嚴格的監管。

在開發端，住建部將推行專案公司制——一個項目一家公司，具有獨立法人權利，並明確禁止總部違規抽調專案公司資金。在融資端，主辦銀行制將為每個項目指定單一責任銀行。這兩項措施均針對曾使個別開發商違約演變為全行業傳染的資金錯配模式。

品質標準已從倡導轉向可執行的規範。陳少旺表示，新的住宅標準將層高從2.8米提高至3米，要求四層及以上住宅建築均設電梯，並將陽台和開敞外廊的欄杆高度提升至不低於1.2米。住建部《好房子建設指南（試行）》已完成第二輪公開徵求意見，從安全耐久、舒適健康、綠色低碳、智慧便捷四個維度，對標準、設計、材料、建造和運維作出界定。保障性住房被列為首個實施領域。

政策推出的次序對投資邏輯至關重要。2026年3月的「十五五」規劃綱要首次納入「好房子」；5月國務院《城市更新「十五五」規劃》將存量改造與新房品質掛鉤；7月獲批的《擴大消費「十五五」規劃》則將住房品質提升納入大宗耐用消費品升級範疇。城中村、危舊房和老舊小區改造如今被定位為新建案的替代性穩投資渠道——這一替代對地方政府資產負債表意義直接，因為土地出讓收入持續萎縮。

股市在單一交易日內完成定價

市場反應迅速而廣泛。9月18日，A股房地產指數收漲3.34%，83隻成分股上漲、11隻下跌。萬科A（000002.SZ）、世聯行（002285.SZ）、新城控股（601155.SH）和綠地控股（600606.SH）觸及10%漲停；招商蛇口（001979.SZ）上漲6%，濱江集團（002244.SZ）上漲5.78%，保利發展（600048.SH）上漲5.56%。

港股內房股漲幅更大。景業名邦集團（2231.HK）飆升17.65%，正榮地產（6158.HK）上漲13.04%，綠地香港（0337.HK）上漲11.7%，華僑城（亞洲）（3366.HK）上漲11.58%，融創中國（1918.HK）上漲9.91%。萬科H股（2202.HK）上漲6.82%，越秀地產（0123.HK）與新城發展（1030.HK）漲幅均超過4%。

本輪上漲押注的是政策組合，而非成交量數據。二手房佔比上升本身並不意味著樓市已經復甦——總成交量、價格走向以及居民購房意願，仍是決定跌勢是否止住的變數。存量時代還意味著另一組制度缺口：二手房的定價、交易和融資機制，遠不如其所取代的預售與土地出讓體系成熟，而裝修和城市更新的有效需求必須被創造出來，而非僅僅被釋放。

對開發商而言，收入影響是機械性的。新房銷售面積已以兩位數的年率萎縮，因此盈利增長不可能來自銷量，只能來自存量資產運營、物業管理和裝修服務，而這些領域利潤率更薄、資本密集度更低。經紀平台、建材供應商和家居零售商則處於同一輪換的另一端。下一個嚴峻考驗將是國家統計局9月和第三季度數據，屆時將顯示8月一線城市價格企穩和二手房成交量14%的增長，在政策定調發布之後是否得以延續。

本文僅供參考，不構成投資建議。