中國房地產投資同比下降19.9% 刺激預期升溫

中國房地產低迷在2026年前八個月再度加深。國家統計局週一公佈的數據顯示，房地產開發投資同比下降19.9%，至4797.9億元人民幣，降幅大於1至7月的19.2%。

「投資與銷售之間的缺口已成為本輪週期的核心特徵——開發商之所以不重建，是因為無法融資；而之所以無法融資，是因為銷售持續下滑，」野村中國首席經濟學家陸挺表示。「在預售恢復之前，每一項增量寬鬆措施對抗的都是資產負債表，而不是需求曲線。」

收縮是全方位的。新開工面積同比下降24.8%，至2.9894億平方米，其中住宅新開工面積下降25.4%，為本次數據中最疲軟的分項。僅住宅投資一項就下降19.7%，至3701.7億元人民幣。新建商品房銷售額下滑13.0%，至4747.0億元人民幣；銷售面積下降12.1%，至4.9880億平方米，其中住宅銷售面積下降13.0%。

拖累已遠超住房領域。1至8月固定資產投資同比下降7.2%，降幅大於前七個月的6.7%，而房地產是最大的單一拖累因素。剔除房地產後，固定資產投資仍下降4.2%，而1至7月為下降3.7%——這表明基礎設施投資（下降4.0%）與製造業投資（下降2.3%）的疲軟如今正在疊加，而非對沖房地產的衝擊。三大產業投資全面下降，其中第三產業下降9.9%。

二手房市場構成一個對沖因素。住房和城鄉建設部數據顯示，二手房網簽交易面積同比增長10.6%，至5.4923億平方米。這一數字現已超過新房銷售面積約5000萬平方米，這一結構性轉變在維持交易量的同時，卻使開發商失去了償還債務所需的一手市場收入。

上一次投資降幅持續達到如此規模，是在2015年的低迷期，當時全年房地產開發投資增速降至1.0%，新開工面積收縮14.0%。北京當時以貨幣寬鬆、下調存款準備金率以及將拆遷補償轉化為購房需求的棚戶區改造計劃作為回應。本輪的政策應對則更為狹窄：在2025年5月下調10個基點後，中國人民銀行將作為房貸基準的五年期貸款市場報價利率維持在3.50%至今，而加權平均存款準備金率在2025年5月下調50個基點後為6.2%。

這種克制正面臨考驗。70城新房價格指數已連續27個月下跌，而作為地方政府主要資金來源的土地出讓收入已連續四年萎縮，令各省填補缺口的能力有限。社會融資總量增速放緩至8.1%，低於8.4%的市場預期，表明儘管整體流動性依然充裕，信貸仍未流向房地產鏈條。

市場已開始為政策回應定價。過去一個月，滬深300房地產分類指數跑贏滬深300指數6.4個百分點，大型開發商發行的離岸美元債亦有所反彈，彭博中國高收益房地產指數8月上漲4.1%。離岸人民幣兌美元報7.12，數據公佈後變動不大；10年期中國國債收益率維持在1.72%附近——這一水平意味著投資者預期的是進一步寬鬆，而非由需求帶動的復甦。

下一個考驗將來自政治局10月會議——歷來是調整第四季度政策的場合——以及國家統計局於10月18日公佈的9月數據。五年期貸款市場報價利率若下調至3.50%以下，或新一輪專門用於住房去庫存的地方政府專項債出爐，都將是北京願意直接為該行業兜底的最明確信號。若兩者皆無，數字將毫不留情：按當前速度，全年開發投資將跌破7200億元人民幣，為2016年以來最低，而對GDP增長的拖累將連續第三年超過1.5個百分點。

本文僅供參考，不構成投資建議。