美國賣家掛牌數較買家多出創紀錄的57.9%，利率凍結需求

美國房市從未如此失衡。8月全美賣家數量較買家多出57.9%，為Redfin自2013年有紀錄以來最大差距，高於一個月前的52.1%，而後者本身已是有紀錄以來第二強勁的買方市場。

「隨著賣家湧入市場而需求持平，如今的購屋族有本錢挑剔，」Redfin資深經濟學家阿薩德・汗（Asad Khan）表示。「即使住房成本居高不下，賣家多於買家的局面，在某些方面確實讓現在成為購屋的好時機。」

這項紀錄背後的機制，是供給激增遇上需求凍結。Redfin統計，8月活躍賣家共1,534,918人，為2020年初以來最多，月增3.9%，創下該系列單月最大增幅。買家總數為972,300人，較7月僅增加0.1%，而7月買家數已創Redfin有紀錄以來最低。30年期房貸平均利率維持在6.76%，加上聯準會升息機率接近90%，借貸成本對任何想申請房貸的人而言仍朝不利方向發展。

這正是8月報告的核心悖論：有紀錄以來最強勁的買方市場，卻未催生購屋熱潮。無法融資的槓桿就不是槓桿。價格走勢也印證了同樣的故事——在僅存的五個賣方市場中，房價年增5.5%，而36個買方市場僅上漲1.6%。

陽光帶是差距最大之處

這種失衡並非均勻分布。買方市場最強勁的前10個都會區全數位於陽光帶，其中四個在德州。納許維爾的賣家數量較買家多出139.3%，為Redfin追蹤的所有都會區中差距最大者，其次為邁阿密的138%與休士頓的131%。奧蘭多（122%）、拉斯維加斯（117%）、聖安東尼奧（116%）、奧斯汀（115%）與達拉斯（108%）均突破二比一的門檻。休士頓、奧蘭多、拉斯維加斯、達拉斯與納許維爾8月各自創下都會區紀錄。

背後推手是需求降溫後仍持續推進的建案管道。德州、佛羅里達州與田納西州擁有全美最活躍的住宅興建計畫，因此即使當地買家因價格過高而卻步，新建住宅仍不斷進入市場——以邁阿密而言，壓力來自保險成本上升、更高的住戶管理費與氣候風險。

反面則是少數五個賣方市場，集中在多年來建案受限的地區：紐約州納蘇郡（-28%）、紐瓦克（-21%）、賓州蒙哥馬利郡（-20%）、密爾瓦基（-18%）與舊金山（-12%）。舊金山在四年內兩度被歸類為賣方市場，部分受惠於AI熱潮所創造的財富。

從房市活動到美國公債殖利率

住房是美國經濟中對利率最敏感的部門，這也是8月數據的意義超越房地產經紀人的原因。交易量疲弱會傳導至建築業就業、家具與家電支出，最終影響企業獲利——這正是貨幣緊縮歷來傳導至整體經濟的管道。房價不必下跌，這種壓力就會顯現；只要交易活動疲弱持續得夠久即可。

跨資產的解读是雙面的。公債殖利率走高會抑制流動性，並使風險資產吸引力下降，這種拖累歷來同時打擊比特幣與標普500指數——國際貨幣基金（IMF）的研究發現，美國貨幣政策緊縮往往同時不利於加密貨幣與股市。但住房市場持續疲軟，也正是壓低殖利率、強化寬鬆政策理由的那類證據，這將同時改善兩者的流動性環境。

貸款機構已開始針對這種僵局重新定價，而非等待聯準會。Rocket Pro將其合規貸款上限提高至單戶房產84.5萬美元，搶在聯邦住房金融局（FHFA）年度調整之前，鎖定略高於合規門檻的借款人。United Wholesale Mortgage延長其Bullseye 90定價優惠，並在10月30日前取消高額貸款的貸款級別價格調整。

「在充滿挑戰的市場中，確實需要許多貸款機構在所提供的解決方案上發揮創意，」Rocket Pro銷售資深副總裁凱爾・荀梅克（Kyle Schoenmaker）表示。「如果要我給所有經紀人一個建議，那就是保持好奇心。」

下一道考驗是FHFA的合規貸款上限公告與聯準會9月的決策，目前期貨市場定價的是升息而非降息。若房貸利率跌破6.5%，且買家數量自7月的歷史低點回升，賣家過剩的情況應會迅速收窄——庫存已經在那裡了。若利率維持在6.76%附近甚至攀升，預期9月差距將再度擴大，由陽光帶都會區領銜，並由建商的待售訂單吸納落差。

本文僅供參考，不構成投資建議。