房貸試算揭真相：三分之一屋主坦言租屋更划算，6%報酬率成關鍵

自備款不只是購屋的價格，更是這筆資金若用於其他用途所能創造的一切代價。而對一位曾三度購屋、現年54歲的NerdWallet房貸編輯而言，後者顯然更大。

NerdWallet首席財富作家凱特．艾希福德（Kate Ashford）表示：「如果你選擇租屋，並將這2萬美元投入年報酬約6%的帳戶，15年後你會有4.7萬美元。如果你每年再投入1000美元、而非用於房屋修繕維護，15年後你會有7.1萬美元。」

這項比較正是NerdWallet本週發布的個人理財論述核心，9月24日《華爾街日報》專欄亦呼應相同觀點，兩者傳達同一訊息：購屋內含的各種取捨，往往在「租屋或購屋」的決策中被忽略。這篇由房貸編輯道妮爾．羅賓森-沃克（Dawnielle Robinson-Walker）執筆的NerdWallet文章，以她所居住的密蘇里州李氏峰市（Lee's Summit）作為試算場景，當地Zillow房屋價值指數顯示中位數成交價為40.3萬美元。若採3%的傳統型自備款，金額為1萬2090美元；而她所屬年齡層的中位數自備款為17%，即6萬8510美元。若再加計佔成交價2%至5%的過戶費用，還須支付8060至2萬0150美元。即使兩項費用都取最低值，修繕前的現金需求仍超過2萬美元。

真正讓比較失衡的是持有成本。羅賓森-沃克指出，房貸月付只是其中一項支出，還須加上房屋稅、屋主保險、住戶管理費與維護費用。NerdWallet《2026年購屋者報告》發現，62%的屋主表示持有成本超出預期，34%自認已淪為「房奴」。同一份調查也顯示，44%的屋主坦承購屋決策更多出於情感而非財務考量。

對50歲以上的買家而言，制約因素已從負擔能力轉為時間。VZD資本管理公司執行長兼投資組合經理艾瑟爾．戴維斯（Ethel J. Davis）建議客戶在簽下30年期房貸之前，先估算退休所需。戴維斯說：「回頭看你過去10年賺最多錢的那一年，假設是10萬美元，把它乘以10，這通常是個粗略的參考值——大約就是他們退休可能需要的金額。」

反方論點在於房產淨值的累積，而這並非微不足道。羅賓森-沃克曾於2014年以25萬美元售出一處房產，同一物件在2022年掛牌價為39.9萬美元，漲幅約60%，目前估值約45萬美元。這正是支撐「購屋永遠勝出」論調的報酬，但唯有能撐過離婚、裁員或搬遷等變故而持續持有的屋主，才能真正實現。艾希福德的說法是同一觀點的務實版本：「要做公平的比較，就必須考量租屋與購屋的完整成本。如果租屋成本較低，而你又能持之以恆地把差額拿去投資，你依然能隨時間累積財富。」

這項區別之所以重要，在於兩條路徑的流動性並不對等。證券帳戶一天內即可變現，房產在低迷市況中卻難以脫手，而出售的交易成本單是仲介佣金就達6%以上。羅賓森-沃克的親身經歷正好說明這種不對稱——她返鄉後多次在可負擔的物件上競標失利，那些錯過的房產淨值真實存在，卻在她最需要時無法變現。

這一切都不構成任何市場訊號。這項論述並未連結任何企業、指數、數據發布或政策決定，也沒有排定的後續催化劑。它是一個家庭資產負債表的問題，答案取決於當地的房價租金比、買家預期持有的時間長短，以及租金與房貸月付之間的差額是否真的被拿去投資、而非花掉。艾希福德的前提條件才是關鍵所在：唯有儲蓄被妥善運用，租屋才會勝出。那些租屋卻把差額花掉的住戶，最終既沒有房子，也沒有投資組合。

本文僅供參考，不構成投資建議。