參議院通過住房法案，限制華爾街購屋上限為350間

參議院週二通過一項兩黨住房法案，將機構投資者購買獨戶住宅的上限設為350間，這是自2008年金融危機以來首項重大住房立法。

「國會從未對私募股權進軍任何行業、收購一切資產、摧毀一切的能力施加過任何限制，」麻薩諸塞州民主黨參議員、銀行委員會資深成員伊莉莎白·華倫表示。

《21世紀住房之路法案》在參議院以87票對8票通過，所有8張反對票均來自共和黨。眾議院先前以壓倒性多數通過早期版本——2月以390票對9票、5月以396票對13票——預計將於本週審議最終版本。總統唐納·川普已表達支持意向。

該法案針對機構所有權激增的現象，此現象已使許多美國人無法負擔購屋。根據行業數據，大型投資者目前在部分市場的獨戶住宅購買中約占15%。該法案還將社區發展整筆補助金的發放與當地住房供應增長掛鉤，並設立了一項試點補助計畫，用於將空置房產改造為可居住單位。華倫稱此法案是30多年來最重要的住房法案。

350間上限的具體影響

350間房產的門檻界定了哪些投資者屬於機構買家，並觸發購買限制。早期參議院草案中曾要求合格投資者在七年內處置超出該門檻的資產，但在兩院協商過程中被刪除。據CNBC報導，兩黨議員擔心此舉可能削弱新建住房的誘因。

該法案的影響不僅限於投資者上限。根據參議院銀行委員會的說法，法案還針對新建案的法規障礙，將聯邦住房資金與當地供應增長掛鉤，並納入九項旨在擴大房貸取得管道的社區銀行法案。

對可負擔性的影響仍不明朗

分析師表示，該措施需要時間才能真正影響住房可負擔性，且無法立即解決選民對該領域的不滿。機構資金一直是獨戶住宅租賃市場的主要買家，限制此類購買可能減少大型買家的需求，從而在短期內壓低房價，但也可能降低住房市場的流動性。

若該法案全面推進，房屋建築商和房地產投資信託基金股票可能面臨壓力，因為機構資金在獨戶住宅租賃需求中占據相當大的比重。國會上一次大規模干預住房市場是在2010年通過《多德-弗蘭克法案》，該法案重塑了房貸業務，但花了數年時間才對可負擔性產生可衡量的影響。

南卡羅來納州共和黨參議員、銀行委員會主席、該法案的共同發起人提姆·史考特表示，該法案是「多年來降低開支、擴大住房供應、削減繁文縟節、保護納稅人、幫助更多美國人實現購屋夢想的成果」。阿肯色州共和黨眾議員、眾議院金融服務委員會主席佛倫奇·希爾表示，他期待川普簽署該法案使之成為法律。

該法案的通過之路歷經史考特與華倫之間數月的協商，兩人於3月就住房方案達成協議。法案現已送交眾議院，考慮到先前投票中獲得的強大兩黨支持，領導層預計將迅速通過。

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