美國人每年因貨比三家不足，多付 650 億美元房貸

大多數美國屋主因從未比較貸款機構的報價，而為房貸多付了數千美元，最新研究顯示。

根據 Bankrate 的最新研究，自 2022 年以來，美國購房者與屋主每年在可避免的房貸成本上，總計多付了約 650 億美元，其中 87% 的借款人可能支付了高於市場競爭利率的費用。

Bankrate 執行長兼該研究主要作者 Matt Fellowes 表示：「購屋夢對數百萬美國人來說越來越遙不可及，因此值得探究的問題是，問題出在市場還是流程本身。我們的研究顯示，對大多數借款人而言，具有競爭力的利率確實存在；問題在於借款人根本沒看到這些利率。」

這項研究分析了來自聯邦住房數據的 320 萬筆房貸原始資料，並與 Bankrate 的數位貸款市場進行比對，結果發現，願意貨比三家的借款人平均每月可節省 279 美元。對一般借款人而言，這筆錢在 30 年房貸期間將累積達 78,186 美元——超過美國典型家庭全部的退休儲蓄。根據 Freddie Mac 的數據，30 年期固定利率房貸的利率週四平均為 6.49%，由於通膨遲遲未快速降溫，利率持續卡在 6.5% 左右的高位。

這項發現挑戰了「購屋可累積中產階級財富」的假設，因為支撐這筆財富的債務實際上隱藏著一種「隱形持有成本」，而大多數借款人從未察覺。Fellowes 與共同作者 Jack O'Connor 估計，僅 2025 年購屋的借款人，每年就將多付約 110 億美元，在這些貸款的整個還款期內，總計將多付約 2,470 億美元。

這項結果出爐之際，住房負擔能力已成為核心經濟議題。接近 6.5% 的房貸利率將新房每月還款中位數推升至歷史新高，將首次購屋族拒之門外，並使成屋銷售放緩至數十年來最低水準。聯準會的利率路徑仍是主導變數：交換市場目前預期年底前約有兩次各降息一碼的空間，但持續的通膨壓力一再將這些預期向後推延。

財富悖論：高收入者反而多付更多

研究發現，高收入借款人最可能超額支付。在年收入 10 萬至 20 萬美元的家庭中，90% 的人超額支付，預計在 30 年內，其可避免的房貸成本將佔其總貸款餘額的 23%。相比之下，年收入低於 4.9 萬美元的低收入借款人中，82% 的人超額支付，每年約損失 1,472 美元。

這種模式也延伸至信用品質。負債收入比最低的四分之一群體（DTI 低於 33%）中，91% 的人超額支付；而第二低的群體則在整個數據集中以 92% 的比例創下最高紀錄。通常信用最佳的傳統型借款人，89% 的情況下會超額支付，終身超額成本相當於其貸款餘額的 23%。相比之下，聯邦住宅管理局（FHA）借款人超額比例為 83%，退伍軍人事務部（VA）借款人為 81%，這兩類貸款均設有標準化的消費者保護措施，限制了貸款機構的定價空間。

再融資中的「年齡稅」

年齡會造成另一種形式的罰款。雖然所有年齡層在購屋市場中超額支付的比例大致相同，但再融資市場的情況則截然不同。研究顯示，35 歲以下借款人的終身成本相當於其再融資貸款餘額的 14%。這項比例隨著年齡增長穩步上升，到 55 至 64 歲的準退休族群，該比例達到 20%。

在地理分布上，借款人最可能在賓州（90.2%）、奧勒岡州（90.1%）和新罕布夏州（89.8%）超額支付。但終身成本佔貸款餘額比例最高的地區是新罕布夏州（23%）、伊利諾州（23%）、紐澤西州（22.9%）和佛羅里達州（22.6%），在這些地方，相同的利率落差對較小的貸款本金產生了更大的影響。

Fellowes 與 O'Connor 提出了兩項基於市場的政策應對方案：一是要求貸款機構在提供任何房貸報價的同時，披露針對類似資質借款人的基準利率；二是為在透明的多貸款機構市場中競爭的業者建立自願認證架構。作者表示，這兩項方案均無需新增政府計畫。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。