紐約租金凍結 REITs 倖免於難 100萬套穩定公寓漲幅歸零

紐約市租金指導委員會（Rent Guidelines Board）以7比1投票通過，對約100萬套穩定公寓實施租金凍結，兌現了市長馬姆達尼（Zohran Mamdani）的競選承諾——然而，對該市多戶住宅市場曝險最高的REIT股票，次日收盤反而走高。

BMO Markets 分析師金約翰（John Kim）表示：「經濟強勁、就業成長良好，年輕人也想留在這裡。大多數REIT持有的主要是市場價格單位。」在新房源供應短缺的情況下，這些單位的租金持續攀升。

帝國房地產信託（Empire State Realty Trust）週五以4.5%的漲幅領跑，SL Green 房地產公司緊隨其後，漲幅約4%。AvalonBay、Vornado 及 Equity Residential 則錄得較為溫和的上漲。這股韌性與房東團體所提出的「凍結將損害物業估值」的警告截然相反。根據紐約市獨立預算辦公室（Independent Budget Office）數據，穩定公寓的租金中位數為1603美元，而黃金地段的市場價格公寓租金經常超過4000美元。

此次0%的漲幅適用於自10月1日或之後生效的一年期與兩年期租約。此前，2023年一項分歧嚴重的決議批准了一年租約上調3%、兩年租約上調4.5%——房東認為，這些漲幅仍不足以應對保險、稅收及公用事業成本的不斷上升。在馬姆達尼今年稍早任命六名委員會成員後，委員會的組成結構發生轉變，加劇了房東關於結果早已確定的指控。一名委員會成員在投票前辭職。

自2019年紐約收緊租金法規以來，此次凍結進一步加大了穩定公寓業主的壓力，限制了房東在租戶搬離後調漲租金或將單位轉為市場價格的權力。紐約公寓協會（New York Apartment Association）警告，該政策可能導致部分資產走向法拍，並將更多成本轉嫁給市場價格租戶。為此，馬姆達尼辦公室已於4月推出了一項市府資助的保險計劃，目標是將房東的成本削減最多30%，同時設立了一筆500萬美元的貸款基金，專項用於處理逾期租金債務。

Piper Sandler 分析師高德法布（Alexander Goldfarb）認為，此次凍結將使受租金上限限制較少的市場價格單位變得更加昂貴。他表示：「這次租金管制凍結所造成的一切，不過是讓一個本就糟糕的局面變得更糟。」

並非所有REIT都逃過了政治逆風。SL Green 股價仍較6月下旬（馬姆達尼贏得民主黨市長初選時）約58美元的低點下跌11%。AvalonBay 在紐約市的住宅投資組合佔比為5.5%，自那以來股價已下跌近7%。這些跌幅反映出市場更廣泛的擔憂：馬姆達尼的相關政策——包括計劃對最富有的紐約人加稅——可能使該市在長期內對住宅和辦公租戶的吸引力下降。

紐約上一次實施租金凍結是在2020年疫情期間，當時委員會以5比4的投票結果，在大規模失業與旅遊業崩潰的背景下，將一年期租約的漲幅定為0%。那次凍結持續了一年，隨後委員會在2021年批准了租金上調。而此次凍結發生在截然不同的經濟環境中：該市失業率接近歷史低位，隨著企業要求員工返回辦公室，寫字樓租賃活動也出現回升。儘管如此，穩定公寓與市場價格租金之間的差距仍在持續擴大，進一步加劇了將馬姆達尼推上市長寶座的住房負擔能力危機。

預計房東團體將提起法律挑戰，維權組織也正在準備持續的公開辯論。該結果可能成為其他正在權衡類似租金穩定措施的高成本城市的風向標。

本文僅供資訊參考，不構成投資建議。